Артем Цогоев | Недвижимость

🔮 Профессия: профессиональный предсказатель апокалипсиса - блогер, который каждый квартал выпускает посты, видео и аналитические исследования с одним и тем же посылом: «Скоро хлоп пузыря!». Экономические показатели, графики, сравнения с США 2008 года, японским пузырём 1990-х и т.д. 🙄 Но хлопа не наступает! Объяснение обычно простое - это заговор. Рептилоиды / правительство / банкиры / застройщики сговорились и искусственно оттягивают хлоп. Но ничего - рано или поздно! 💥 И вот (спустя годы ожидания) хлоп действительно случается! Это же просто праздник какой-то. Рынки падают, инвесторы теряют деньги, компании банкротятся, а предсказатели торжествуют: «Я это предвидел!». Но маленькая деталь. Хлоп должен был случится по «японскому сценарию», а случился из-за пандемии COVID-19, поноса или золотухи! ⚡ Сломанные часы дважды в день показывают правильное время. И вообще, победителей не судят. 🧠 Но почему, собственно, предсказатели хлопов популярны? Это же шарлатаны и манипуляторы? Почему аудитория годами слушает одно и то же? Некоторые посмеиваются, конечно, но есть и адепты, которые верят. ❗Существует психологическое объяснение. Учёные называют это negativity bias - предрасположенность к негативу. Негативные события и переживания более значимы для человека, чем позитивные. Плохие новости привлекают больше внимания, чем хорошие. 🤗Читая плохие новости, человек получает информацию о том, как избежать рисков и экономических потерь. Наш мозг эволюционно настроен искать опасность — это помогало выживать предкам. Поэтому прогнозы катастроф цепляют куда сильнее «проплаченных текстов» о долгосрочном росте. 🫣 Люди хотят, ищут предсказаний коллапса, поглощают свежие новости о скором крахе и обвале. Ну а раз так, то кушать подано! 👍 Спасибо, Кэп. 🔥 Верю в лучшее! 👀 Это всё хорошо, но когда крах???

📱 На канале SimpleEstate вышел интересный пост о том, как оценивать покупку ГАБ с супермаркетом на фоне тревожных новостей о ритейле. 💬 Главный тезис: проблемы ритейлера НЕ РАВНО проблемы конкретного магазина. 🧲 Например «Магнит»: чистый убыток ₽16,65 млрд по итогам 2025 года - на первый взгляд пугающая цифра. Но выручка при этом выросла на 15,3%, EBITDA - ₽169,3 млрд, а сеть добавила почти 1 800 новых магазинов. Убыток объясняется высокой стоимостью обслуживания долга, а не тем, что бизнес «Магнита» рушится. 🏬 Для инвестора важна не строчка «чистая прибыль» в отчётности всей сети, а то способен ли конкретный магазин в конкретной локации платить арендную плату. 📍То же самое с закрытиями - крупные сети («Вкусвилл», например) постоянно чистят слабые локации и открывают магазины в новых, так что закрытие конкретного магазина обычно говорит об экономике места, а не о проблемах всей сети. 🔍 Что смотреть при покупке ГАБа с супермаркетом: 🔹 товарооборот магазина. Для продуктового ритейла ориентир по арендной нагрузке — порядка 4–7% от товарооборота. 🔹 ликвидность помещения - легко ли заменить арендатора, если тот уйдёт (первая линия, отдельный вход, разгрузка, мощности, планировка) 🔹 условия договора - срок, индексация, гарантированный минимум, обеспечительный платёж, право досрочного расторжения по инициативе аренлатора 🔹 рыночность ставки - завышенная аренда сегодня может обернуться пересмотром условий завтра 🔹 состояние арендатора - EBITDA, денежный поток, долговая нагрузка, динамика сети, а не одна цифра прибыли 🔹 цена покупки - высокая доходность почти всегда компенсирует какой-то риск, который стоит поискат и найти заранее 👍 Поэтому при покупке ГАБ гораздо важнее понять, сколько зарабатывает именно этот магазин, насколько комфортна для него аренда и что произойдёт с помещением, если текущий арендатор всё-таки уйдёт. ✅ Именно анализ конкретного объекта в конкретной локации, а не только анализ финансовой отчётности ритейлеров, позволяет отделить реальный инвестиционный риск от новостного шума вокруг бизнеса арендатора.

А как там дела у Джорджа Сороса? 👽 Главный иллюминат и рептилоид планеты немного отвлекся от управления мировым правительством и проворачивает инвестиционные сделки на рынке недвижимости Нью-Йорка. Докатился на старости лет! 🏛️ Soros Fund Management выставил на продажу историческое здание, памятник архитектуры Argonaut Building на West 57th Street на Манхеттене. Здание досталось Соросу за долги - прежний собственник не смог расплатиться по кредиту. 📋История началась ещё в 2015 году, когда инвестор Eretz Group купил здание у ливанского девелопера M1 Real Estate за $214 млн. (из них долг $145 млн от немецкого Aareal Bank AG). С 2011 года фонд Сороса Open Society Foundations (* организация признана нежелательной в России) арендовал это здание целиком - все 14,5 тыс м2. 💵 Уже в ноябре 2023 года Сорос выкупил этот кредит у германцев, а в апреле 2024-го Soros Fund Management подала иск об обращении взыскания на залог. В сентябре 2026-го здание перешло к Соросу по решению суда. 💼 И вот наконец, Сорос продает здание. Запрашиваемая цена - около $100 млн, порядка $5280 за м2 или по ₽444 тыс/м2. 🏗 Что интересно, в презентации покупателям предлагается не искать нового офисного арендатора, а переделать здание под жильё. То есть потенциальные покупатели - это девелоперы, а не инвесторы в ГАБ с арендатором-Соросом.